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2021P01地块(长福02地块)就是之前常谈的“万达广场级别”的“长福商住地块”,2019年、2020年的土地出让计划表中都有它的身影,编号2021P01。它所在的位置是近两年来漳州主城区开发热门区域“长福板块”。
长福02地块位于龙文区九龙大道以东、步港路以北、龙溪北路以西、长福路以南。简单来说就是第三医院西侧、人民广场北侧。
出让面积125721平方米(188.58亩),规划用途为二类居住与商业混合用地。规划容积率大于1.0且小于2.9,相比漳州碧湖万达广场接近5的容积率,长福02地块更疏朗舒适,紧迫感、压力感小,阳光也更充沛。
计容建筑面积小于364590平方米,其中地块商业部分计容建筑面积不低于总计容建筑面积的30%(简单测算约为10.9377万平方米);可兼容商务办公功能,商务办公部分计容建筑面积应小于总计容建筑面积的10%。
地块居住建筑高度不得超过80米,综合建筑高度(含顶部附属设施)的黄海高程控制在110~120米以下。地块内集中商业购物中心的建筑面积不得少于6万平方米(其中地下集中商业建筑面积不得超过1万平方米),集中商业购物中心不得超过5层。
重点来了,出让公告要求“集中商业购物中心上部应设置两栋塔式高层建筑,可分别设置高级酒店及商务办公(公寓)”。这种建法业内俗称“蛋糕上面插蜡烛”,在市区尚属首次。
188.58亩的商住面积,漳州市区也就漳州碧湖万达广场这个“航母级”项目能与之比肩——漳州碧湖万达广场总用地面积约215亩。按照去年6月漳州市自然资源局发布的该地块《详细规划》草案,该地块商业部分集中于西侧,地块不再设置沿街小开间店面,整个商业集中区域或将以“综合体+内街”的形式呈现,也与漳州碧湖万达广场相似。
这幅地块以“限房价、竞地价”的方式拍卖出让,以109500万元(土地单价581万元/亩,楼面地价3003元/平方米)作为本地块出让起始价,地块不设定保留价,商品住宅平均销售价格不得超过2万元/平方米。
目前,该地块周边有特房锦绣一方、夏商香榭花都、联丰浩苑、天福园等成熟社区,还有世茂漳州府、融信壹号府、国贸润园、三盛璞悦湾、建发文昌府、禹洲城上城、夏商新境界等新项目,同时有漳华苑、长福村的安置项目,人气云集。但周边暂缺大型商业综合体。
加之长福片区位于漳州主城区的中心位置,按照原先城际铁路的规划,R3线在人民广场有一个站点“广场站”,轨道交通时代加速长福板块的开发建设,也是意料之内的事。
值得一提的是,该宗地酒店部分不可分割销售,写字楼部分可分割销售,集中商业部分须整体自持且不可分割销售;集中商业购物中心必须在开工之日起28个月内满铺开业(指购物中心开业时对外正常营业面积占购物中心所有可出租面积80%及以上)。
对此地块设置如此详细的规划,足见政策层面对这幅地块的重视,对其发挥区域拉动作用的期待。要做好这块“蛋糕”,还需要开发商有雄厚的资金实力和优秀的商业运营能力。
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