|
集中供地元年，22城开启了“两集中”供地新模式。 这一模式始于2021年2月，彼时自然资源部出台的土地新政文件称，22个重点城市将实施集中发布出让公告、集中组织出让活动的“两集中”供地模式，全年发布住宅用地公告不能超过三次。 上述消息随后被证实，22个重点城市包括了北上广深四个一线城市，以及南京、苏州、杭州、厦门、福州、重庆、成都、武汉、郑州、青岛、济南、合肥、长沙、沈阳、宁波、长春、天津、无锡18个新一线和二线城市。 集中供地的初衷在于提升透明度，为市场主体提供更多的机会；此外通过集中放量，还可以降低土地市场竞争热度，稳地价。 在集中供地元年的三批次供地过程中，土地市场经历了由火热至低温的演变，主要试点城市基本都呈现由热到冷再到部分回暖的态势。 伴随而来的是，开发商对土地市场的态度也在转变，其上半年疯狂抢地、高潮迭起，下半年拿地热情骤退，底价成交、地块流拍成为了土拍市场的常态，央企国企来到舞台中央成为绝对主角，本土房企们也开始下场兜底。 北京 2021年北京全年共挂出宅地85宗，供地数量同比增幅超一倍，供地面积增幅达78.4%，是近四年供地量最高的一年。最终成交57宗，总成交额1900.4亿元。 具体到三轮土拍来看，表现各异。 5月，北京首批集中供地异常火爆，54家房企汇聚京城围猎30宗地块，成交总金额达1109.71亿元，占全年总成交额的近6成。其中大举返京的融创拿下4宗地块，3宗独立拿地，1宗联合拿地，总地价超212亿元。同样火力全开的还有卓越，其独自以及与中交、首开等联合体共以187亿元拿下了4宗地块，几乎和融创平分秋色。 相较于首轮的火爆，10月北京第二批次集中供地“爆冷”，地块流拍率近六成。 12月，三批次集中供地中房企观望情绪依然浓厚，超九成地块以底价成交。其中关注度颇高的太阳宫地块并未上架，但有消息称其或将于2022年挂牌出让。 整体看，北京三次集中供地溢价率呈现持续下降态势，依次为6.4%、4.13%和1.04%。 上海 继2020年力压杭州，跻身全国土地出让金第一后，2021年上海再度以3142亿元的成绩险胜杭州，成功卫冕，其中宅地收金1724亿元。 土地出让金第一和土拍模范生看似矛盾的双重身份背后是2021年双集中供地下上海的“张”与“弛”。 此前上海土拍一直采用的是价高者得的原则，2021年这一规则发生改变。土拍前每一幅地块会提前公布三个价格——起始价、中止价、最高价。当房企竞价达到中止价时，进入一次性报价，报价范围为中止价与最高价之间。最后，根据各家一次性报价取平均值，和平均值价差最小者胜出。 此举不仅有效控制了溢价，也考验房企对城市和市场的理解，增加了不确定性，让更多企业有机会参与其中。于是首轮土拍便百花齐放，碧桂园连中三元加仓上海，复星时隔10年重回申城，保利百亿抢下金茂的心头肉。 随后的上海二轮三轮拿地热度有所下降，转向国企央企唱主角，联合拿地成趋势，也出现了一些首入上海的新面孔，如青浦西虹桥地块的竞得者江苏师山，前身为南通市海门保障房建设投资集团有限公司，此前并没有在上海拿地开发的经验。 全年最大的赢家招商蛇口三轮土拍无一缺席，累计拿下5宗地块。 广州 不同于很多城市将战线拉到年底，12月刚过，广州2021年度集中供地便落下帷幕。 全年113宗地块投入土地市场，最终78宗地块成功出让，成交总建面积1382万平方米，收金1779亿元。 从供应宗地来看，广州前两批主要集中在远郊，第三批供应总体提质减量，各区域供应数量差距缩小，中心区和近郊区供应占比明显增加。不仅质量提高，相较第二轮土拍规则的大幅收紧、调控显著，第三批土拍规则开始部分放宽，鼓励地块成交。即便如此，三轮的17宗地块只有底价成交和流拍两种结果，零溢价收官。 回顾广州2021年度的三轮土拍，“国家队”这支主力一直贯穿始终，且势头愈发强劲。 其中，越秀、中海、保利三大巨头分别在三批次中发挥主力作用。首轮越秀豪掷108亿元拿下6宗地块，二轮中海接棒越秀，成为拿地最多的企业，三轮保利“捡漏”近百亿买3地。 用更直观的数据来看，广州三轮土拍央企国企拿地宗数分别为19、16、12，对应占比52%、70%和92%。 深圳 相较于广州，深圳三轮供地结束的更早。 11月25日，深圳迎来了第三批集中供地，11宗地块被放上货架，最终7宗地块底价成交，4宗地块触顶进入摇号环节，其中开启“扫货”模式的深铁独揽7宗底价成交地块中的5宗。 集中供地元年，深圳加大供应，三轮分别推出6、22、11宗地块，依次收获138亿元、453亿元和368.37亿元，总计959.37亿元。 回顾来看，深圳首场土拍中，南山地块“厮杀”激烈，龙光和“万科+特建发”联合体鏖战过百轮，耗时近2小时，最终龙光斥资69亿元胜出。 9月深圳二轮供地重启，土拍新规创新式变革“房地联动”，中海和保利成最大赢家，分别揽下4宗和3宗地块，本轮收金452.97亿元。 南京 相较于北上广深四个一线城市，南京的集中供地显得有些平淡。 2021年南京全年成功出让157宗经营性用地（不含溧水、高淳、工业用地），总出让面积约575.96万平方米，总成交金额约达1918.37亿元。 其中涉宅用地115宗。其中，龙湖全年拿下5宗地，数量最多，中海和六合新城建设则各拿下4宗，保利、新城、万科、招商、龙光等各拿下3宗地块。 从板块分布来看，江北仍是土地供应大户，在115宗涉宅用地中，江北板块（含六合）成功出让43宗地块位居榜首，其次是城南，共成功出让23幅地块，江宁位列第三，共出让19幅地块。 作为供应大户，江宁的楼市节奏也很快，拍出的地块中有一批已经入市，甚至有去化较快的项目已经收官。 苏州 不同于南京的速战速决，苏州第三轮集中供地一共进行了3天。3天时间，25宗地块揽金401.88亿元，结合前两轮，全年共揽金约1112.79亿元。 至此，苏州年内最后一次大规模拍地结束。 从土拍表现来看，苏州三轮土拍结果要比二轮供地稳定。在民企们不愿拿地的当下，没有地块流拍，平稳出让已不容易。 从成交数据来看，相比较首批土拍中24宗地块过半地块进入一次性报价阶段，第二批15宗地块也有1宗封顶进入一次性报价，三批土拍温差明显。除平江新城地块与园区湖东地块有溢价外，苏州三轮土拍中的其余地块均为底价成交。 具体到房企拿地金额来看，苏高新突破了百亿元，以134.28亿元位列首位，华侨城、中铁建则分列二、三名，数额分别为85.04亿元、74.33亿元。这也是华侨城首进苏州市区，其在苏州首轮集中土拍中表现勇猛，于姑苏区和相城区连下3子。 杭州 12月21日，杭州第三批次集中供地正式出让，35宗（含1宗租赁用地）涉宅地共收金759亿元，这宣告了杭州土地市场正式回暖。 为了这场回暖，政府拿出了不小的诚意：恢复了“预公告”的勾地政策，降低了房企参拍资金压力；竞品质改为定品质；土地溢价率上限由15%下调至10%，保证金从地价20%降到了地价10%、最高不超过5000万元，加之此次达到封顶价之后不再竞自持或者配建。 一系列政策利好的加持下，此次土拍的利润空间得到保证，房企又重新点燃对杭州市场的热情。 三轮土拍，杭州市场也经历了一趟过山车。第一轮集中供地虽“热火朝天”，但滨江集团董事长戚金兴表态“努力做到1%-2%的净利润”，将企业拿地的窘境推至台前。随后宋都股份的退地风波无疑又再添了把火。 10月第二轮杭州土拍“气温突降”，多宗地块临拍前终止出让，17宗地块流拍，最高溢价率只有11.04%，没有一宗地块拍到封顶溢价，更没有地块拼自持…… 随着三轮土拍的回暖，杭州全年土地出让金也超过3000亿元，仅次于上海。 厦门 厦门供地少而精，土拍热度变化也与多数城市不同，其上演了“两集”连热的盛况，直至第三批次受市场影响才“转暖入冬”。 5月，厦门第一批次出让5宗地块，为22城中供应量最少的城市，但这5宗地也吸引近30家房企竞拍，其中溢价率最高地块达到49%，成交情况与楼市表现挂钩，岛内热度明显优于岛外。 6月厦门第二批次供应闸门打开，出让11宗地，且由于竞拍时间较早并未受8月调控影响，11宗地收金344亿元，平均溢价率24%，也是22城中唯一一个没有流拍的城市。 12月厦门启动的第三批供地竞拍门槛有了明显提高，热度急转直下，加之地块素质一般且房企拿地谨慎，有半数地块流拍，仅2宗溢价成交。经统计，三批次合计出让297万平方米，收金约794亿元，均创下近十年新高。 从拿地端看，本土国企建发发挥主场优势，三轮供地分别拿下1、2、2宗地块，且建发子公司联发也拿下了3宗地块，建发系合计摘得8宗地，占成交地块的3成以上，为2021年厦门土拍最大赢家。 福州 “同省异梦”是市场形容厦门和福州两个城市土拍的关键词，相比于厦门土拍的热情高涨，福州市场整体氛围更偏理性。 毕竟，在整体火热，且南方城市热度高过北方的首轮供地中，福州就有13%的流拍撤牌比例，仅次于长春、天津，且这一数据在后两轮不断上升，分别为32%、33%。另外，福州土拍的平均溢价率也逐步下滑，三批次分别为19%、13%、3%，热度层层趋冷。 作为福建省会城市，福州土拍呈现闽系房企拿地多的特点。首轮中闽系企业拿走了七成地块；二轮更是达到八成以上，正荣、融侨、中骏及地方企业成为拿地主力军；三批次供应的22宗地块则被14家企业拿下，其中包含6家本土国企及5家本土民企。 整体来看，福州三轮供地共收金约356亿元。 重庆 三批次集中供地普遍呈现热-冷-回温的态势，其中最为刺激的是重庆，热度如坐“过山车”。 首批供地中，其凭借不限价的规定，普遍拍出了较高的溢价率，融创、中海、绿地、招商、龙湖、佳兆业、金科等规模房企蜂拥抢拍，合计揽金635亿元，整体溢价率达到43%。其中招商西永地块溢价率更是高达130%，竞拍热度堪称首轮之最。 也正由于此，第二批供地重庆的成交情况对比格外惨淡。彼时，其严控地价，每宗地块规定最高溢价率均在15%以下，个别地块甚至只有6%的溢价空间，同时增加“竞自持”环节、配建租赁住房指标、“三限”政策等竞拍要求，直接将二轮供地整体溢价率拉低至0.02%，并有33%的流拍中止率。 急速降至“冰点”后，重庆第三批供地也未能“回过神”，流拍率虽有回升，但成交地块中仍有近9成为底价出让。 成都 与重庆相似，西南重镇成都热度同样分化明显。据统计，成都前三批次供地成交125宗地块，其中37宗触及最高限价，而这其中有31宗成交源自第一批供地。 二批次普遍遇冷，成都也因设置了现房销售、降低溢价率等规则导致流拍率上升，超过30%。 但与重庆不同的是，为缓解遇冷情况，成都在三轮供地祭出大招，主动降门槛。如划定的新房限价有所提升，拉大了企业拿地后房地价差；全面取消竞自持，现房销售要求也暂时“消失”，对配建要求亦有所减少等。 积极应对下，成都第三批集中供地流拍率下降13个百分点，并有12宗地块产生溢价，占成交总数的36%。 从企业端看，国企、央企资金雄厚仍是拿地主力。据安居客统计，成都轨交、人居各摘得7宗地，电建、交投联合体拿下4宗，中铁建拿下4宗。此外，基本面较好的民企龙湖也加速输出落子6宗，成功“杀入”成都房企拿地榜前三。 武汉 以22城出让表现来看，武汉整体竞拍热度并不算高。 复盘这三次土拍，首轮其有超6成涉宅地底价成交，另有3宗撤牌，新城、香港置地等民企踊跃。 二轮随着整体热度下降，国资进场控局拿下近8成涉宅地块，流拍率攀升至25%以上，仅有1宗地块溢价成交。 三轮亦是惨淡收官，超9成底价成交，另有3宗流拍。 经统计，武汉2021年通过三批集中供地共收金1638.33亿元。 梳理这三批次供地，有两大亮点，一是南山在第一批次溢价超100%抢下两宗地块。彼时，其经过129轮报价率先拿下了光谷36号地块，又经过421轮报价拿下关谷37号地块，溢价率分别达到100.41%、103.28%。 另一亮点为武汉新总价“地王”的出炉。第三批供地时，武汉武船搬迁改造项目3宗打包地块被瑞安、武汉城建联合体底价拿下，以165.26亿元成交价登上“地王”宝座，打破了平安于2016年创下的110.65亿元摘得汉阳区杨泗港地块的纪录。有消息称，该地块将被打造成武汉的第三座新天地。 郑州 受供应模式影响，郑州集中供地多以城改地块为主，此类地块多已“名花有主”，这也导致该城市出让溢价率不高。据统计，郑州2021年三批次合计供应89宗地块，成交74宗，其中产生溢价的仅有8宗，约9成为底价成交。 值得一提的是，郑州第三批次就有11宗地块终止（流拍），热度甚至相比第二批次要更低上一筹。这也与其出让规则有关，此前二轮供地时郑州、济南、苏州、深圳4城规定保证金比例均为50%，由于竞拍遇冷，济南、苏州选择在第三批次下调指标，热度较高的深圳保持不变，郑州也坚持了这一比例，但其在三批次时流拍率大幅提升至44%。 从拿地企业来看，“外来和尚更好敲钟”。第一批次少有的几宗热门地块均被规模房企拿下，如华润联合体溢价55.5%抢得综合用地，金茂熔断价摇中经开区地块，万科、保利溢价30%落子；第二批次时唯二的公开净地分别被华润和电建地产拿下；三批次遇冷的情况下，保利“抄底”拿下4宗地块，碧桂园亦底价补仓1宗。 而本土企业建业、康桥、永威等凭借对当地的深耕布局多拿下城改用地。 青岛 不同于重庆、成都等多城的竞拍热度起伏，青岛、济南此类东部城市本身竞拍热度一般，并未出现明显变化。 青岛土地长期以定向出让为主，底价成交为“主旋律”，流拍率亦不高。诸葛找房数据显示，2018年-2020年，青岛市土地市场成交的平均溢价率为2.11%、0.91%和0.2%。 集中供地也未能打破这一规律。首轮供地中，其仅有1宗开平路地块以65%的溢价率出让，其余均是底价成交，平均溢价率1%，为22城最低；第二批凭借4宗优质的西海岸板块地块加持，触发熔断转为竞品质，但底价成交比例仍在9成以上；第三批亦仅有1宗溢价成交。 青岛拿地者多为本土企业，如鲁信集团、青岛和达、青岛地铁等；外来房企则多选择与本土企业联合拿地，如中信泰富联合体拿下欢乐滨海城7宗地、远洋联合体拿下市北区地块、保利联合青岛每日置业落子城阳区等。 经计算，青岛三批集中供地共成交179宗地块，出让率分别为96.83%、87.36%、93.3%，合计收金约547亿元。 济南 与青岛相仿，济南供地热度也不高，多数底价成交。 首轮供地，济南供应供应114宗地，成交108宗，其中9成底价成交，碧桂园、融创、龙湖、旭辉、中梁等民营房企相继落子；二轮供地更是全部底价成交，具有国资背景的企业发力，轨交集团兜底5宗，绿地、远洋现身拿地；三轮供地略有回温，有2宗地块溢价出让，龙湖、保利、大华、中建均有落子，更多的是由当地平台公司拿下。 据统计，济南三批次流拍率分别达到5.26%、28.3%、18.67%，第三轮供地流拍现象缓解。这与也济南市主动降门槛有关，三轮供地中其此前规定的平均50%的保证金比例下调至35%。 整体竞拍热度冷淡，能吸引房企溢价哄抢的地块更是少之又少。其中，发轫于上海的民企大华拿下了3宗。据悉，其先于首轮供地以49%、54%的溢价率拿下两宗原山东塑料厂地块，后在三轮供地中以6.86%的溢价率拿下张马屯片区组团地块。
| 
发表于 2022-1-14 10:13
